【摘要】 在二手房买卖中，不少房主听信了中介公司经纪人员的劝告，让中介“独家代理”，或者在委托出售合同中，暗藏“独家代理”四个字。而签订了“独家代理”合约的房屋，如果最终不是通过委托的中介机构出售的，那么卖家就要按照合同承担违约责任，从而向中介机构作出赔偿。房主张先生便签署了这种只约束了卖家责任的条款，本来希望快点卖房，结果却惹来一场官司。
在二手房买卖中，不少房主听信了中介公司经纪人员的劝告，让中介“独家代理”，或者在委托出售合同中，暗藏“独家代理”四个字。而签订了“独家代理”合约的房屋，如果最终不是通过委托的中介机构出售的，那么卖家就要按照合同承担违约责任，从而向中介机构作出赔偿。房主张先生便签署了这种只约束了卖家责任的条款，本来希望快点卖房，结果却惹来一场官司。
为求从速选“独家代理”
2012年7月，想换房的张先生将自己名下的栖霞区某小区的一套房子以180万的价格挂在了某房产网站的二手房信息栏上。而信息登出的当天，来看房的并非是买房者，而是多家中介公司。南京某中介公司的工作人员在网上看到信息后，主动联系了张先生，并上门查看了该房屋及权属证书。在确认房源信息准确后，中介就力劝张先生接受独家代理销售。
“我当时特别着急换房，心想独家代理销售就是全心全意帮我卖房，我觉得挺省事的。”于是，急于卖房的张先生顺水推舟，答应了中介公司独家代理的要求。
达成一致意见的张先生和中介公司第二天就签订了居间合同，合同中约定：销售一套房屋，委托价格180万元，委托期限自2012年7月5日至2012年8月5日，服务报酬为实际成交总价的1%。同时，双方在合同特别约定事项一栏内写道，“张先生在委托期限内独家委托本公司出售房屋，张先生不再委托第三方出售或自行出售，销售价超过180万元部分归中介公司所有，若违反该约定，张先生则按出售房屋总价的2%支付违约金”。
“私自”售房被中介起诉
合同签订后，中介公司也确实多次带人上门看房，但一直未能成交。等不及的张先生于是在2012年7月28日以180万元的价格和从网上看到信息来看房的王先生达成了交易，并随即办理了相关产权过户手续。
得知房屋已经另外成交的中介公司非常愤怒，认为张先生违反了约定，私自销售房屋。为此，中介公司将张先生告到了南京市栖霞区人民法院，要求张先生支付房款2%的违约金，也就是36000元。
而收到诉状后的张先生同样非常气愤，“我觉得当时和中介公司签订的居间合同中独家委托代理条款排除了我的重要权利，加重了我的责任，而且限制了缔约自由，属于霸王条款，应该是无效的。”
律师出马
本期律师：江苏朗宁律师事务所 余成虎律师
本案未构成霸王条款
“从上述居间合同的特别约定明显看出，该约定仅保护了中介公司的权利，但对房主张先生的权利并未作出约定。但并不能就此认为该条款属于无效约定。”余成虎律师解释称，《合同法》第52条中规定的无效合同情形之一：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综合考虑到合同当时签订的情况，该合同签订时不存在重大误解或者显失公平的情形，因此这份居间合同不属于可撤销合同。
霸王条款是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。而在这个案例中，张先生的行为应该是放弃权利或者没有约定。因为中介公司没有利用信息上的不平等、供求关系的不平衡而将条款强加给业主。
独家代理与收费应匹配
由于张先生和中介公司互不相让，于是此案后来经过3次庭审后才达成调解协议。一方面，余成虎律师以约定的违约金远高于中介公司的实际劳务付出损失为由请求人民法院调低违约金；另一方面，中介公司考虑到自己的实际损失举证困难。最终，中介公司接受了张先生支付的劳务费2500元。
提到这个案子，张先生自己都觉得很纳闷，“我出售我自己的房子，怎么会因为一份居间合同而平白地惹来一场官司呢？”当然中介公司为了自己的利益签订独家代理销售无可厚非，但是作为售房者的张先生更应该注重保护好自己的权利，对于合同条款应细致推敲，并可在条款中约定对自己权利的保护内容。
“比较常见的做法是，在签订独家代理合同时，直接要求中介支付3000~5000元的独家信息费；或者是在合同中约定，如果在约定期限（一般是一个月）内房屋没有销售出去，那么中介公司需要赔偿业主3000~5000元。”余成虎建议说。
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