宅基地使用权作为遗产继承
摘要：农村宅基地使用权能否作为遗产继承在实务界存在截然相反的两种观点。不同意继承的主要从农村宅基地使用权的身份限制、公平原则及我国农村宅基地“一户一宅”的基本原则。同意继承的主要从物权平等原则、房地一体基本原则等角度，分析农村房屋的法律属性。笔者赞同农村宅基地使用权可以转让。
一、农村宅基地使用权的法律现状
宅基地使用权是否可以作为遗产继承的问题，现有法律对这一问题的规范存在很大的漏洞，实务界对这一问题的观点也不统一，存在着不同的意见。为了简单明了，通过一个案例来了解一下实务中宅基地使用权的法律困境。张某的父亲以一家四口人(张某父母、张某与其妹) 名义向当地村委会申请宅基地建房。随后张某高中毕业考上大学，户口随之迁出，后分配到省城工作，婚后在城里居，张某的妹妹也出嫁，户口也随之迁出。老家的住宅一直由张某的父母居住。若干年后张某的父母先后去世，老宅无人居住。当地村委会通知张某，因其父母已经过世，村里按规定将其老宅的宅基地使用权收回，要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除并清理, 或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民，结果遭到张某的拒绝。双方争执不下，最后村委会将张某告上了法庭，要求法院判决张某返还老宅的土地使用权。
此类案件在实务中存在很多，但各地法院的处理方式却各不相同，除了无条件允许继承外，实务界还存在着一下几种观点：
1．继承人在一定的期限内将宅基地使用权连同房屋一并转让给集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的成员。这种观点保障了继承人获得财产的权利，也符合宅基地使用权的规定。但是这种处理方式太过理想化，一定期限是多长期限也没有确切的标准。继承人若没有在规定期限内转让房屋，若强行收回宅基地使用权，因土地之上还有房屋，房屋的处理仍就是难题。
2．宅基地使用权因集体经济组织成员主体资格的消灭回归集体经济组织。继承人虽有权取得宅基地上的房屋所有权，但因其无所依附，应当限期拆除。这种处理方式严重侵犯了村民的房屋所有权，村民申请宅基地使用权，在其上修建房屋，房屋自然是村民的财产。村民死亡后，就将该房产视为违章建筑拆除，显然不符合我国法律的基本原则。
3. 继承人可以对宅基地上的房屋继续进行占有、使用，但对该房屋不得进行翻建、改建和扩建。这种处理方式是折中的处理方法，没有承认继承房产，只是承认了房屋用益物权的继承。继承人得到的仍然不是财产，得到的只是房屋的用益物权。
宅基地使用权继承案件的裁判标准不一的现实，不仅暴露出了我国部门法律之间的冲突，而且也凸显了法律法规和国家政策在宅基地使用权价值导向上的模糊不清，导致了在城乡一体化的新形势下宅基地使用权制度与实践的脱节，不利于保护相关主体合法权益。
二、农村宅基地使用权的法律规定及存在的问题。
综合我国的宪法、法律、行政法规和规章对宅基地使用权的相关规定,可以得出以下结论:
1．农村集体经济组织的成员享有宅基地使用权,但使用权的主体仅为农村集体经济组织内部的成员。
2．宅基地使用权不属于遗产的范围。但宅基地上所建的房屋则属于公民个人财产, 可以继承。
3．农村宅基地使用权的取得是无偿的, 具有农民福利的性质。
4．农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制(对本集体经济组织成员且符合申请宅基地的继承人而言)。
5.农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
6．农村宅基地属于农村集体经济组织所有,任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但是, 土地使用权可以依照法律的规定转让。
农村因房屋继承而引起的宅基地使用权继承问题基于主体不同梳理为以下五种情形：
（一）、不与被继承人共同生活但符合宅基地申请条件的同一集体组织成员， 基本不存在争议的,无论宅基地上的房屋状况如何都应准许继承。
（二）、即与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承,实务界看法比较一致, 认为在此种情况下基于家庭共有关系，宅基地使用权并不发生继承的问题，存在障碍。
（三）、不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的(例如, 他已经申请了自己的宅基地)同一集体组织成员对被继承人宅基地使用权的继承。当宅基地上存在可有效使用的房屋时,实务界则存在分歧,允许此种情况下继承的依据主要是基于宅基地使用权的本质、房屋与宅基地的不可分离性以及保障房屋所有人的利益三个方面。而禁止继承的学者们不是侧重于身份性, 而更多地是基于公平性和我国现行法律规定的考虑。同时,此种情形下的继承往往使得已有宅基地者又获得一处宅基地, 直接违反了我国现行法律所确定的“一户一宅”原则。
（四）、作为城市居民的继承人对被继承人宅基地使用权的继承。三、四这两种情况可以并称为“非本集体组织成员对宅基地使用权的继承”。在这种情况下，倘若宅基地上存在房屋并且可以居住时，此时的继承问题在实务界形成了截然相反的两种观点。
（五）、作为其他集体经济组织成员的继承人对被继承人宅基地使用权的继承。
三、笔者结合法律实践对农村宅基地使用权的法律分析。
笔者从司法实践中大量存在农村经济纠纷的角度分析，得出的观点是支持宅基地使用权作为遗产由合法继承人来继承。
首先允许继承是继承法和“房地一体”理论的必然要求。现实中, 对绝大多数公民来说, 最主要、价值最大的遗产当数公民的房屋了。可见, 若要将公民继承权的保护落到实处, 保护好公民的房屋继承权就成为重中之重。然而, 房屋必然依附于一定的土地，在城市, 这个问题已随着“房随地走、地随房走”的原则得以解决。然而, 对于广大农村居民来说, 其房屋的继承因受到继承人的身份限制而难以实现。如果因为继承人是城镇居民或者户口已经迁出或者已经拥有宅基地，法院就以继承人没有土地使用权身份为由否定宅基地使用权随房屋继承，那么，继承人继受的将是没有土地使用权的小产权房，实际上造成对公民私有财产权的限制，这也是对公民财产权益的剥夺。
第二是体系解释，《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十一条也是涉及到审批的问题，第六十二条是一户一宅原则。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上法律规定都是在围绕宅基地的创设继受取得展开规定，第60、61条也是关于申请、审批的介绍。所谓“一户一宅”实际上是在规制宅基地的申请行为，其准确理解应当为“一户只能申请一处宅基地，至于设定继受取得后因法律事实（如继承）的发生的权属变化不应当受此限制。
第三是宅基地使用权继承有其必要性，第一是物权平等原则的要求，农民的房屋作为他个人最重要的财产理应享有同商品房一样的性能，若因农村土地的性质而限制农村房屋的相关权益，这是不公平的。
第四是用益物权的内在要求。首先表现在：农村宅基地使用权的权能是残缺的, 特别表现在处分权能的禁止上, 没有适当处分权的用益物权, 其独立的用益物权地位难以体现。另外还表现在：农村宅基地使用权严格的人身限制性与用益物权的基本原理相悖。笔者不反对农村宅基地原始取得时的身份限制, 这就是中国特色。但是, 这里的身份主要是取得时的身份, 其身份属性主要在申请时体现出来, 而基于继承所发生的权属变动则不应受到限制。
第五是从费用角度来讲，此时虽然可以被继承，却需支付一定的费用。农村宅基地使用权的原始取得具有一定的福利性质, 而这种福利性又与取得人的身份性相联系。只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。此外，同为一村成员，若已经拥有了一套宅基地，再获得一套，也超出了宅基地社会保障色彩的范围。他们之所以应该继承宅基地, 是因为继承法对房屋的保护以及“房地一体”的特点。
最后是以人为本、和谐社会的要求。在中国,老宅已不仅是一间房子, 它具有一定的文化内涵, 成为家庭乃至整个家族的符号，是感情归宿，应该成为有名有分的私产, 家庭对它的权利应当是完整的。
四、解决农村宅基地使用权纠纷应遵循相应的原则。
农村房屋和商品房在法律上毕竟不同，因此农村房屋在转让继承时应遵循一定的规则，结合实务界对农村房产继承纠纷处理的实践，笔者认为应从以下几点规范：
1. 必须取得宅基地使用权的权属证书。宅基地使用权作为一种法定的用益物权，其取得和变更必须符合物权的公示公信原则。不动产物权的公示，应当依照法律规定登记。即当宅基地使用权与房屋一并发生继承时，被继承人必须已经取得该宅基地使用权的权属证书。最后是宅基地使用权继承的行使。
2. 先从继承条件来看：宅基地必须与房屋一并继承。只有当宅基地上建盖了房屋并且该房屋属于被继承人的遗产时，宅基地使用权才可以与房屋一并由继承人继承。
3. 通过继承方式取得的宅基地使用权必须附一定期限。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权是一种法定的用益物权，由所有权的权能让渡产生，同时又在一定程度上限制了所有权，因此用益物权的存续一般都是有期限的，有人认为期限长短的确定可参照城镇建设用地使用权关于居住用地最长年限为70 年的规定。但笔者认为, 继承获得的农村宅基地使用权期限应当以继承房屋的自然寿命为准。即房在地在, 房屋灭失则宅基地使用权终止, 土地归还集体经济组织。以此防范农村土地的私有。
4. 继承人取得宅基地使用权必须支付一定的费用。宅基地使用权的无偿性是与身份性紧密相连的，然而，城镇居民显然已经丧失了这种身份，允许城镇居民通过支付一定的费用后取得宅基地使用权，既能充分维护被继承人的私有财产权又能平衡农村集体组织的利益，符合民法的公平原则。其次，若继承人已经拥有了宅基地，允许其通过继承的方式再无偿取得宅基地使用权违反了“一户一宅”的基本原则，同时也与保障农民基本生活条件的立法原则不符。因此，此时继承人支付一定费用之后取得宅基地才能弥补集体经济组织的利益。
5. 宅基地的继承无须经村委会同意, 但应在村委会备案,让村委会知道房屋及其宅基地的现状。
6. 集体经济组织可在一定条件下收回宅基地使用权。随着城乡一体化进程的加快，大量的宅基地出现闲置现象。但是目前我国法律法规没有规定旧宅基地的回收问题，因此，在农村宅基地闲置现象严重的背景下，明确规定奖励或补偿的条件及程序，让居民在获得合理奖励或补偿的前提下自愿腾退宅基地对于解决宅基地闲置以及“一户多宅”等问题有重要意义。
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